近日，位于虹口区四川北路商圈上的福德大厦圆满召开首次业主大会，依法选举产生了第一届业主委员会，标志着这幢建成于1996年、有着30年房龄的商务楼宇突破了业委会成立难、组建难的现实堵点，迈入业主自治、规范管理、长效安全的新阶段，也为存量商务楼宇有效成立业委会、切实代表和维护商务楼宇全体业主在物业管理中的合法权益、进一步深化存量商务楼宇物业治理提供了全新的实践路径和有益经验。随着福德大厦业委会的成立和运行，困扰这幢商务楼宇的设施老旧、安全风险隐患、物业治理不畅等问题将逐一得到消解。
一、楼宇带病运行，多方领题调研
福德大厦地处四川北路 1688 号，总建筑面积 7.2 万平方米，现有业主 107 户。该大厦建成于1996年，距今已经有30年的时间，因建造年代久远，大厦内的设施设备普遍存在“超期服役”的现象，空调系统、配电设备、雨污水管道长期带病运行，漏水、停电、运行故障等安全隐患突出。福德大厦作为商务楼宇，该大厦既无成熟自治先例可循，而且住宅类小区的业委会运行模式也无法直接套用，加之产权结构多元、业主诉求分散，在维修资金使用、设施更新、物业服务监督等关键事项长期缺乏统一决策与统筹主体，成为困扰商务楼宇发展与业主权益的突出堵点。
四川北路街道在深入推进党建引领“品质物业”2.0版行动中，邀请多位市、区两级人大代表共同参与，联动区房管局、四川北路街道、上海中虹（集团）有限公司和楼宇内的业主单位，依托人大践行全过程人民民主福德楼宇实践站，针对福德大厦在运行和治理中存在的各类突出问题开展深度调研，听取意见、梳理问题、厘清难点、研究法律法规和政策。
针对商务楼宇在产权结构、使用性质、业主构成等方面与住宅小区存在根本差异，明确和规范业主身份认定、投票权重设置、议事规则等关键环节，依法依规、稳妥有序推动商务楼宇成立业委会；商务楼宇业委会成立后，切实健全完善履职规范、监督机制以及有效指引与物业服务企业建立权责清晰的关系等方面的问题，逐项建立问题清单、攻坚清单，将组建商务楼宇业委会、完善存量商务楼宇物业治理作为2026年度“品质物业”行动的12大重点举措之一，协同发力、联动攻坚。
二、组建工作专班，凝聚业主共识
在前期调研期间，楼宇内的业主单位和使用单位等，均对提升商务楼宇物业治理能效有着迫切需求，这为有力有序推动福德大厦业委会成立奠定了较为广泛的多方共识基础。
针对商务楼宇业委会成立难、组建难的问题，在区房管局的指导下，四川北路街道发挥党建引领作用，由街道党工委统筹协调，街道办事处指导监督，参照住宅小区业委会成立的相关规程，组建由城市运行管理中心、物业治理指导服务中心、属地的四川居民区党总支、楼宇内的部分业主单位等共同组成工作专班，坚持公开透明、依法规范，通过政策宣讲、入户沟通、信息公示、逐户释疑等方式，充分保障业主知情权、参与权、监督权，并以“依法依规、资产保值、服务优化、成本降低、长效运营”为理念，在大厦业委会筹备过程中，耐心争取全体业主理解与支持。最终，通过扎实、规范、严谨地工作，进一步凝聚了业主单位的共识。
在此期间，上海中虹（集团）有限公司作为建设单位，积极履行国有企业社会责任，主动担当，对大厦存在的安全隐患问题开展专项整治，并严格依照《物业管理条例》等规定，依法提交业委会成立申请，备齐全套法定资料，为推动大厦的物业治理提质增效筑牢基础。
三、依法依规组建，形成全新突破
经过前期的大量筹备工作，2026年4月27日，福德大厦首次业主大会会议如期召开。本次会议应到业主107户，实到业主代表77户，业主参会率及专有部分建筑面积占比均达72%，符合法定召开条件。大会以书面形式选举产生第一届业主委员会委员，5 名候选人以91% 的高同意率当选，充分综合考虑了大厦建筑物区分所有权的比例以及人选的政治面貌、专业背景、分布区域等。会后，业委会第一次会议依法选举产生主任、副主任，全过程公开透明、程序合规，得到业主广泛认可。福德大厦业委会正式成立后，将代表业主监督物业服务、跟进修缮工程质量、规范设施日常运维、畅通多方沟通渠道，切实维护全体业主合法权益。
不仅如此，由于目前还没有适用于商办楼宇的规约范本，街道将会同区房管局，进一步指导业委会修订完善《业主大会议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》等，充分发挥市人大常委会四川北路街道人大工委基层立法联系点、人大践行全过程人民民主福德楼宇实践站和街道第三综合网格等平台载体功能，深化“茶香议事”，吸纳民意、汇集民智，组织业委会、业主代表、法律与工程界专业人士并邀请人大代表共同开展研讨，量身制定符合商务楼宇经营属性、设施特点、管理需求的三项规约，明确议事决策、公共管理、维修资金使用等核心事项，并积极开展物业服务管理法规修订的立法调研和立法征询，逐步形成权责清晰、流程规范、监督到位的商务楼宇物业治理制度体系。
四、靶向攻坚难题，着力消除隐患
在推进大厦业委会成立的同时，安全隐患整治也同步提速。2025年11月，福德大厦机电设备及管道维修更新工程正式启动，聚焦空调供回水管道更新、空调主机及冷却塔更换、变配电系统升级、雨污水管道维修等四大核心项目组织开展系统修缮，所有工程项目均经过专业机构安全评估，修缮更新方案报区房管局、街道审核把关，并紧扣中央空调停用窗口期有序实施，从根本上消除设施安全风险。
区房管局、街道还以福德大厦业委会成立为契机，督促业委会依法履行职责，全程跟进空调系统更新、变配电升级、雨污水管道修缮等重点工程质量与进度。目前空调供回水管道更新已全面开工，高低压配电系统中一台故障变压器也已完成紧急更换。下一步，将有序推进剩余高低压设备的更换施工，并在制冷季结束后立即开展空调主机、冷却塔及水泵的整体更新工作，确保大厦设备设施尽快恢复安全、稳定、可靠的运行状态。大厦业委会还将规范监督物业服务，畅通业主诉求表达渠道，持续巩固安全隐患整治成果。
本次福德大厦业委会的有效成立，是四川北路街道深化党建引领“品质物业”行动的生动实践，通过“党建引领、部门指导；街道统筹、专班运行；难点梳理、依法推进；分类施策、公开透明；凝聚共识、系统高效”，系统集成解决了老旧商务楼宇突破业委会难成立、楼宇老化难更新、物业治理难提升等一系列问题，为区域同类楼宇改造提升提供了可借鉴的 “福德样板”，也着力推动物业治理形成“围墙内外、商居一体”新局面。