浦东新区曹路镇龚路新城小区建成于2004年，是一个大型老旧动迁安置小区，共有楼栋142栋、住房1704套，常住人口5254人。在推进物业专项治理前，小区绿化损毁、停车无序、楼道堆物、飞线充电、设施维修滞后等物业乱象突出，邻里纠纷频发。首届业委会履职不够规范、监督机制薄弱，对物业日常监督不足，小区物业费收缴率不足50%。
为彻底破解老旧小区物业治理难题，2024年以来，曹路镇龚新居民区党总支坚持党建引领物业治理，创新推行业委会规治、物业精治、群众自治、区域共治“四治联动”工作法，从制度建设、精细服务、群众监督、区域协同四个维度系统发力，补齐标准管理短板、规范服务标准、重塑治理生态，推动小区物业治理从粗放松散、被动兜底，转向规范有序、质价相符、长效善治。经过两年深耕实干，小区治理质效大幅提升，2025年物业费全年收缴率达97%，2026年截至6月物业费收缴率超60%，实现老旧小区物业治理的有效提升。
01
业委会“规治”立基，健全物业治理制度体系
党总支聚焦业委会履职松散、物业监管缺位、治理无章可循等突出问题，以业委会规范化建设为抓手，夯实物业治理制度根基，构建权责清晰、监督有力、运行规范的治理体系。
建强红色业委会，压实治理责任。2024年1月，居民区党总支有序完成第二届业委会换届，严格落实成员“三达标”遴选标准，优先吸纳党员骨干、热心楼组长、公益居民进入班子，实现党员占比过半，全面推行交叉任职机制，将党的领导贯穿物业议事决策、日常监管、事项推进全过程。
完善常态管理制度，规范履职流程。指导新一届业委会补齐制度短板，建立例会对接、信息公开、维修资金使用、物业履职监督等8项常态化管理制度，明确居委、业委会、物业三方权责清单，常态化开展工作会商、服务督查、履职考评等，扭转以往物业管护随意、监督缺位、履职松散的问题，实现物业治理制度化、规范化、透明化。
细化小区治理规约，实现质价相符。聚焦停车管理、装修管控、物业服务、收费标准等民生焦点，修订完善小区“三规一约”，细化物业服务标准与管理细则。2024年11月通过政策宣讲、答疑释惑等，充分汇聚民意，稳妥推进物业费调价、新物业选聘等重大事项，同意率分别达76%、77%，探索破解老旧小区“低收费、低服务、弱监管”顽疾，建立物业服务与收费标准良性匹配机制。
02
物业“精治”提质，夯实物业服务核心根基
以新物业入驻为契机，2024年7月党总支搭建“三方联动”监督机制，常态化督导物业履职提质，聚焦环境管护、秩序安防、民生诉求三大主业，逐一化解长期困扰的治理痛点，全面提升物业服务精细化水平。
精细管护人居环境。督促物业升级标准化作业体系，落实楼道月度保洁、地库每周深度清扫制度，常态化开展杂物清运、僵尸车清理、绿化整治、毁绿补绿等专项工作，日常化养护公共设施，系统性改善老旧小区环境脏乱差问题，实现小区环境常态整洁、长效美观。
从严抓实秩序安防。严格执行新版停车管理规约，优化亲情停车惠民举措，严控外来车辆占位和蹭停，有效化解停车乱象。靶向整治消防安全隐患，全面开放地下非机动车库停放，从源头杜绝飞线充电问题，常态化排查清理楼道堆物，闭环整改安全隐患。同步延伸治理触角，规范小区配套商铺门前秩序，实现小区内外治理一体提质。
闭环处置民生诉求。建立“片区摸排+物业快处+办结回访”全链条服务机制，针对房屋渗水、设施破损等高频民生问题，开通快速维修响应通道，做到小事快办、事事闭环。通过前置介入、源头化解，有效压降物业类邻里纠纷和12345热线工单，切实提升居民获得感。
03
居民“自治”聚力，激活物业治理内生动能
坚持治理重心下移、服务关口前移，依托居民自治力量补齐物业治理末梢短板，打破“物业单向管理、居民被动配合”壁垒，构建全民参与、全程监督的共治格局。
建强多元自治梯队。依托社区自治金深耕“梯连新”楼栋自治品牌，组建24人志愿者核心团队，同步培育党员先锋队、青年突击队、楼组长服务队，形成多层次、全覆盖的自治力量，将环境巡查、秩序监督、民情收集、物业评议纳入核心职责，筑牢小区治理末梢防线。
做实一线监督赋能。自治队伍常态化开展楼栋巡查，及时发现物业保洁缺位、维修滞后、管理不严等问题，主动收集居民诉求、调解邻里微矛盾，搭建物业与居民高效沟通桥梁，以群众监督倒逼物业整改提升、优化服务。
培育协同良性生态。持续强化居民主人翁意识，引导居民主动配合物业开展环境整治、秩序维护、规约执行等工作，扭转以往居民配合度低、参与度弱的被动局面，形成“物业精细服务、居民协同参与”的良性循环，持续优化小区物业治理生态。
04
坚持“共治”拓界，拓宽物业治理服务维度
打破小区封闭式治理思维，整合街区商户、共建阵地、新业态资源，推动物业治理从内部管护向全域共治延伸，补齐老旧小区公共服务短板。
联建共建补齐服务短板。常态化开展“为民服务日”活动，联动辖区银行、理发店等沿街商户，开展健康检测、公益理发、反诈宣传、便民咨询等特色服务，丰富小区服务品类，弥补老旧小区物业服务资源不足的短板。
阵地延伸拓宽服务场景。依托街区党支部，打造“聚蜂驿·红色加油站”服务阵地，联动19家友好商户开放便民休憩点位，将沿街商铺转化为社区治理微站点，面向居民及新业态群体提供暖心服务，延伸物业服务触角。
商居联动实现治理同频。推动小区与街区治理一体推进，物业牵头规范沿街商铺经营、停车、环境秩序，引导商户从被动管理转向主动参与社区共治，形成社区统筹、物业主抓、商户联动、居民参与的全域共治格局，全面提升整体治理效能。
通过深化党建引领“四治联动”工作体系，龚路新城小区推动了物业管理制度更加健全、服务标准更加规范、履职质效显著提升，小区环境、停车秩序、安全防控、诉求处置全方位提质，物业纠纷、热线工单持续下降，群众满意度和幸福感得到有效提升。
下一步，龚新居民区党总支将持续聚焦物业治理提质增效为目标，持续优化“四治联动”工作体系，坚持规治固基、精治提质、自治强末、共治拓面。依托“四百大走访”、小区综合整治等重点工作，持续补齐物业治理短板，擦亮“梯连新”自治品牌，深化区域党建联建，不断提升小区治理精细化、常态化水平，全力构建党建引领、多方联动、质价相符、共建共治共享的物业治理新格局。
供稿：浦东物管中心，曹路镇城建中心
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